2025年头两个交易日，华夏首创奥莱REIT的累计涨幅已超过9%。华夏特变电工新能源REIT在1月3日上涨逾6%，公募REITs当日全线走强。

　　刚刚过去的2024年，是公募REITs蓬勃发展的大年。这一年，公募REITs“打新”盛况空前，底层资产持续扩容，展现出前所未有的活力与潜力。公募REITs作为与股票、债券等并列的投资产品，已成为中国资本市场不可或缺的生力军。

　　截至2025年1月3日收盘，中金厦门安居REIT等3只产品自2024年以来的涨幅已突破50%。机构认为，资产欠配仍是固收领域的资金参与REITs投资的主要动力。展望2025年，REITs的配置价值仍然较高。

　　“收租型”产品成绩单亮眼

　　2024年，被称为“收租型”产品的公募REITs交出了亮眼的成绩单。Wind数据统计，2024年全市场58只已上市公募REITs产品的平均涨幅为11.48%，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT当年均上涨近50%。

　　平安证券研报显示，2024年保障房、水利设施板块REITs涨幅居前；其余各板块多数获得涨幅，仅仓储物流板块下跌。值得注意的是，交通板块虽然涨幅居中，但波动较小，夏普比率较高。

　　进入2025年，公募REITs的人气持续走高。截至2025年1月3日收盘，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT三只产品2024年以来的涨幅均在50%以上。

　　在稳定分红和二级市场走强等因素驱动下，投资者对公募REITs的打新热情高涨，网下认购倍数不断创出新高。2024年8月，备受市场关注的华夏首创奥莱REIT公开发售，有效认购基金份额为初始发售份额的23.268倍，创消费REITs公众认购倍数新高。

　　2024年10月，首只水利基础设施REIT——银华绍兴原水水利REIT在网下询价阶段，配售对象拟认购数量总和是初始网下发售份额的106.07倍。随后，该产品面向公众投资者发售，仅用一天就火速售罄，当日的认购份额为初始发售份额的235倍，配售比例仅有0.426%。

　　2024年12月31日，首只市政和首单供热基础设施REIT——国泰君安济南能源供热REIT网下询价认购倍数高达140.96倍，创2023年以来公募REITs市场新高。随着本项目的询价结束，迈入常态化发行新阶段的公募REITs市场实现2024年圆满收官。

　　供销两旺 板块扩张可期

　　2024年，受益于我国公募REITs配套政策不断完善，公募REITs发行迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。Wind数据显示，全年REITs发行募集逾600亿元，而往年发行募资规模多在300亿元至400亿元之间。截至2024年12月31日，公募REITs已发行59个项目，募集资金超1600亿元，资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流和租赁住房八类。供热管网、医药仓储、农贸市场等更丰富的资产类型也在不断涌现。此外，光伏发电、保租房、产业园等多个类型的项目均发布了扩募计划。

　　国信证券预计，“首发 扩募”双轮驱动行业扩张，未来公募REITs有望从单一资产扩募迈向混装资产扩募的时代。

　　当前，国内REITs底层资产可以分为两大类：一类是以租金为主要收入来源的房地产资产，如租赁住房、购物中心、仓储物流、产业园区等；另一类是以收费为主要收入来源的基础设施类资产，其中主要为特许经营类项目，如水电气热市政工程、高速公路等。

　　国信证券表示，随着我国基础设施和不动产行业从增量发展阶段进入存量发展阶段，由粗放式发展进入高质量发展，公募REITs作为盘活存量资产的重要方式之一，可以提高资金使用效率，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效，未来发展可期。

　　相对配置价值较高

　　中金公司称，资产欠配仍是固收领域的资金参与REITs投资的主要推动力。国泰君安研报显示，从供需两端来看，虽然2025年新增供给可能维持高位，但是REITs估值有望维持或抬升，横向比较来看，REITs的相对配置价值较高。

　　平安证券研究所固收首席分析师刘璐认为，2025年是公募REITs的布局之年。若政策支持力度加大，REITs基本面有望持续修复。

　　在具体方向上，三大方向受到机构普遍看好：一是保障房、环保等弱周期板块项目；二是强周期板块业绩反转带来的投资机会；三是打新机会。

　　中金公司表示，从资产运营周期来看，消费、一线城市产业园以及货运占比较高的高速项目或存在投资机会，二线产业园以及物流仓储则仍有待观察。弱周期板块（如保障房、环保能源）在估值回调后仍具备配置价值。伴随一级市场供给增加，可结合项目稀缺性、经营稳定性以及一二级市场定价差异，择机参与打新机会。

　　国泰君安研报称，随着无风险利率不断走低，债市获利空间下降，偏固收类投资者或对保障房等弱周期板块REITs产品更加青睐。此外，部分项目因底层资产前期存在不确定因素，可能存在一定补涨空间，可提前布局等候估值回归或业绩反转带来的潜在投资机会。