近日，基础设施公募REITs总市值突破2000亿元。这距离2021年首批项目上市仅4年。业内人士表示，REITs作为新型资产类别，正逐步发挥其在稳定收益、分散风险、提升组合效率等方面的重要作用，市场关注度持续提升。

　　不过，业内人士提醒，投资者应理性看待REITs价格波动和短期行情变化，避免盲目追高。总体来看，REITs虽具有“债性 股性”的独特结构，但其核心仍在资产本身。市场热度提升不应忽视基本面研究。投资者应从单纯追逐价格回报转向“研究资产、重视风险、理性持有”的长线思维，把握REITs作为资产配置工具的价值。

　　分红稳定 盈利稳健

　　在利率中枢下行的背景下，基础设施公募REITs凭借分红稳定、收益确定性高、风险较低等特点，持续吸引投资者配置。2024年，无论是在盈利能力、分红表现方面，还是在分配完成率方面，沪深两市REITs交出一份亮眼答卷，逐步成为“股债之外”的重要资产选择。

　　数据显示，已上市的REITs产品总数量达66只，首发总规模约1743.934亿元，涵盖多种资产类型，包括保障性租赁住房、仓储物流、消费类基础设施、产业园区基础设施等。

　　截至2025年6月6日，上交所基础设施公募REITs市值合计1351.38亿元，深交所基础设施REITs总市值为669.35亿元，中证REITs全收益指数报1107.26，较年初的974.71上涨13.6%。

　　沪市REITs营收与分红双增长。数据显示，2024年沪市33只公募REITs总收入85亿元，同比增长35%；全年实现可供分配金额62亿元，整体达到首发预测水平。在此基础上，全年共完成64次分红，金额近60亿元，同比增长32%，凸显REITs“类固定收益”产品特性。

　　其中，高速公路类REITs表现突出，全年分红金额达34亿元。业内人士表示，作为典型的成熟运营型基础设施资产，高速公路类REITs具备强现金生成能力，其分红能力也直接转化为投资者稳定的持有收益。

　　深市REITs盈利稳定、分配效率高。2024年深市18只REITs总收入约48.08亿元，净利润1.36亿元，整体保持盈利状态。全年可供分配金额合计约24.06亿元，其中11只REITs平均可分配金额完成率达104%，彰显其优良的运营与分红机制。

　　当前，无风险利率持续走低，REITs风险溢价有所提升，配置价值进一步凸显。业内人士表示，REITs资产以底层租金或通行费收入为核心，其稳定性高于权益类资产，波动性低于股票，对投资组合具备良好的风险对冲与收益平滑作用。

　　资产配置价值凸显

　　当前REITs市场交易活跃，投资者结构逐步扩展至机构、个人投资者。在经历了试点扩容后，REITs产品结构更加丰富，估值逻辑逐步清晰，成为股债之外的重要资产类别。

　　从当前市场结构来看，原始权益人、保险资金、券商自营仍是公募REITs的核心投资力量，合计持有比例超过60%。各类资金对REITs的配置逻辑各有侧重，呈现出明显的投资特征。

　　在“固收 ”时代，REITs正逐步走入机构资金配置核心。险资看重其分红稳定与久期匹配，券商自营将其视为债券替代，私募则借通道策略与战略配售介入。各类资金围绕现金流、安全边际与政策导向形成差异化布局逻辑，背后是对REITs长期资产属性的深度认同。

　　券商自营资金则多由固定收益部门主导交易REITs。多位券商REITs做市负责人表示，当前债券市场整体收益偏低，REITs成为固收资金的替代选项。与此同时，不少券商还承担REITs做市商职责，在参与做市交易的同时建立头寸。“我们更多是把REITs当成债券买，看中的是分红率。”一位券商自营投资经理说。

　　展望未来，REITs市场将持续提质扩容，市场参与深度与广度有望同步提升，进一步释放“万亿级蓝海市场”潜力。

　　回归基本面成关键判断逻辑

　　在交易热度上升的背景下，业内人士提醒，REITs投资应回归底层资产研究和中长期价值判断，避免盲目追涨杀跌。相较二级市场价格波动，REITs产品的内在价值与现金流稳定性是构建资产配置的核心依据。

　　业内人士表示，REITs二级市场价格受多重因素驱动，包括宏观经济和金融环境的变化、资产运营效率、投资者行为和市场流动性等。

　　“REITs投资不能仅看短期价格表现，更要关注底层资产运营情况和长期分红能力。”一位宏观研究员表示，当前REITs投资者结构趋于多元，投研能力和定价理解能力的提升，成为获取长期回报的关键。

　　业内人士建议，相较二级市场交易价格，投资者应更加聚焦REITs产品的内在价值。这要求投资者深入理解REITs对应的基础设施资产，包括其运营效率、租金水平、收费机制及估值逻辑等，构建对项目可持续收益的全面认知。

　　以产业园区类REITs为例，因其具备租金回报稳定、运营主体成熟等特点，受到市场关注。西部证券表示，此类项目底层资产多为写字楼或园区物业，易受区域经济变化、租赁需求波动等影响。投资产业园区REITs，应重点关注历史出租率、续租率、收缴率、租金增长率、租户结构等五大核心运营指标，以全面评估其收益稳定性与抗风险能力。

　　作为REITs市场中另一类主流资产，高速公路REITs因“现金流稳定、分红良好”受到机构和个人投资者的广泛配置。西部证券认为，此类项目高度依赖车流量及收费政策，风险点同样不可忽视：一方面，沿线区域的经济发展水平决定了物流与人员流动密度，从而影响项目收入表现；另一方面，周边替代性道路和交通方式的分流压力亦可能削弱通行吸引力，影响长期盈利预期。