来源：中国基金报

　　经过4年的发展，公募REITs市场发展取得了显著的成绩，但仍然面临相关制度不完善、二级市场交易活跃度不足、优质基础设施项目资产供给不充分、投资者教育不足等重要问题，制约着市场的进一步扩容。

　　面对上述问题，业内建议从立法端、机制端、生态端等多维度发力，助力REITs市场发展提质增效开创新局。

　　多重核心因素制约REITs进一步扩容

　　尽管中国REITs市场过去四年虽实现了“从0到1”的跨越，制度规则持续健全，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，但其进一步扩容仍受多重因素制约。

　　对此，平安基金REITs投资部表示，与全球成熟市场相比，中国REITs市场仍面临几大结构性挑战：一是资产版图“毛细血管”未通，底层资产仍以传统基建为主。二是市场规模有待扩张。境内REITs总市值不足2000亿元，难以承载大体量资金配置需求。同时，扩募规模有待提升，截至2025年，仅落地4单扩募，剩余7单正在审核中，扩募周期耗时较久，相较于成熟市场，我国扩募流程和效率还有待优化。

　　“作为资本市场的新成员，与债券、股票、商品等相比，当前公募REITs的市场规模，特别是流通盘仍然较小。现阶段公募REITs在供给端，存在部分行业/项目基本面经营压力较大等挑战。”华夏基金基础设施与不动产业务部相关人士也说。

　　博时基金首席Reits业务官吴云补充道，税收政策方面，目前税收优惠覆盖不全面，税收政策的协同性不足。法律制度方面，REITs相关的专项立法缺失，法律责任界定还可以进一步清晰和完善。市场流动性方面，我国REITs二级市场交易不活跃，做市商制度还可以进一步完善。此外，REITs专业人才存在短缺情况，基金管理人的运营管理能力还有待提高。

　　谈及当前市场扩容主要面临的挑战，招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿进一步表示：“除相关制度的不完善可能影响市场主体参与的积极性外，REITs的审批流程较长，涉及资产评估、挂牌交易、产权变更等多道程序，不仅增加项目发行的时间成本，也可能导致部分优质资产在审批过程中流失。”

　　红土创新基金总结称，公募REITs市场要实现进一步扩容，在制度端、资产端及交易定价方面仍面临诸多挑战。例如，资产重组阶段原始权益人缴纳各项税费成本与发行收益的平衡会制约部分资产的选择，在一定程度上抑制了原始权益人积极性；优质基础设施项目资产供给潜力有待释放，符合条件的基础设施多集中于国企手中，释放动力不足；投资者对不同类型公募REITs的定价逻辑尚未形成共识。

　　多措并举助力REITs发展破局

　　面对当前公募REITs市场进一步扩容面临的挑战和制约，应该如何破局？受访公募机构和人士提出了多项建议。

　　红土创新基金指出，未来可采取以下举措应对上述问题：第一，优化税收优惠及进一步打通扩募审批等制度设计，降低交易成本；第二，鼓励有条件的企业扩大资产供给，不断根据情况调整准入限制；第三，推动公募REITs纳入主流指数，推动纳入主流指数，发展衍生品工具，提升流动性。

　　万亿建议，加快完善对REITs发行、运营、收益分配等环节的法律规范，考虑确立REITs的税收中心地位，加大政策支持力度。简化扩募流程，通过优化首发上市条件和扩募机制，提升常态化发行的质效，吸引更多优质资产进入市场。鼓励地方政府与社会资本合作，支持企业通过并购重组、资产置换等方式，将优质资产注入REITs平台，推动优质资产的培育和整合；同时积极探索数据中心、养老等新领域REITs的发行，进一步开拓资产来源。

　　具体到立法端，平安基金REITs投资部建议国务院出台《REITs管理条例》，降低运营成本。机制端，建议对运营稳健的REITs开通审核绿色通道，实现规模效益。生态端，扩大社保、年金等“长钱”入场，试点REITs纳入养老理财配置；推出首只REITs ETF及做市商激励计划，提高流动性；完善税收支持政策，针对增值税、土地增值税、契税等税种出台专项税收支持政策，提升市场参与主体的积极性。

　　对于投资者教育，多家公募予以高度重视。从首批产品认购火爆到部分项目出现价格波动，普通投资者对REITs的认知逐渐深化，但仍存误区。

　　中航基金不动产投资部表示，一是加大信息披露力度，帮助投资者深入了解项目底层资产情况；二是打造多元化、立体化的投资者信息服务体系，通过新媒体矩阵开设REITs专项信息平台，建立常态化答疑机制，及时回应投资者关切；三是定期举办面向所有投资者的线下与线上投资者交流活动，组织投资者体验项目运营场景，直观感受项目运营模式与价值创造过程。

　　“还可以通过政策引导和市场机制设计，鼓励长期资金参与REITs投资，带动普通投资者形成长期持有的习惯。”万亿说。