财经4月24日讯 近两年，“第四代住宅”概念逐渐火了起来。专家介绍，第四代住宅是集绿色生态、垂直绿化、空中庭院等要素于一体的新型住宅形式，对改善型购房者具有较大的吸引力。

　　第四代住宅长什么样子？其核心特征体现在哪里？市场给其怎样的评价？第四代住宅将有怎样的发展趋势？针对上述问题，财经记者采访多位专家进行解读。

　　何为第四代住宅?

　　第四代住宅长什么样子？

(图片来源：视觉中国

　　“这个露台面积有20多平方米，业主入住后可在露台上养花，打造空中花园，也可在这里读书、听音乐、健身，作为休闲区使用”。

　　“整个住宅采用三面采光布局，基本没有视野死角。像露台的面积它是不计入房本的，基本上户型能达到90%左右的得房率”。

　　记者还了解到，第四代住宅的显著特点是具有面积较大的露台。不少楼盘也都打出了“立体花园”和“大露台”的广告。

　　何为“第四代住宅”？

　　“从目前行业或约定俗成的角度来看，第四代住宅是集绿色生态、垂直绿化、空中庭院等要素于一体的新型住宅形式。”上海易居房地产研究院副院长严跃进接受财经记者采访时表示。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向记者介绍，第四代住宅的设计理念是将自然生态与建筑空间深度融合，通过设置独立的空中花园或共享绿化平台，让居者实现“户户有花园，层层有庭院”的居住体验。

　　“相较于传统高层住宅，第四代住宅还具备得房率更高、户型设计更具开放性，如开放式厨房、通透客厅等特点。”在曹晶晶看来，对于追求居住品质升级的改善型购房者具有较大的吸引力。

　　记者注意到，行业中对第四代住宅有很多称谓，包括空中花园、城市森林花园住宅、立体园林生态住房、庭院房等。严跃进指出，后续“空中花园”的概念明显会强化，包括阳台、露台、连廊等户外敞开空间的规划使用明显会增加。

　　因“绿色”理念受到市场积极评价

　　近年来，“第四代住宅”概念越来越火，体现了住宅产品变革导向。基于全国居民家庭历史上的住房情况和需求、住房制度改革和阶段划分等内容，同时把握房地产业从“有没有”到“好不好”的行业规律等新情况，易居研究院将四代住宅分为四个阶段：1998年住房制度改革前的住房、1998-2009年的住房、2010-2019年的住房、2020年以后的住房。

新住房制度下一二三四代住宅的分类和特征

　　“从满足基本居住需求到居住功能提升，再到居住体验的改善和提质。该划分充分体现我国住房产品和居住理念的飞跃与升级。”严跃进表示。

　　值得一提的是，第四代住宅的推出，受到市场较大的关注和积极评价，因其充分体现绿色建筑和绿色居住的理念。

　　曹晶晶认为，第四代住宅既保留了别墅的院落体验，又具备高层住宅的城市视野。此外，第四代住宅通过容积率优化、空间复合利用等方式，一定程度上提升了土地资源利用率。

　　不过再火的产品也难逃一些问题，例如：庭院设置导致私密性下降、空旷情况下的居住安全问题等。

　　日前，国家标准《住宅项目规范》(GB 55038-2025发布，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定，回应了购房人群的切实需求，并将于今年5月1日实施。

　　《住宅项目规范》是房地产行业最基础和国家统一的规则，全国所有住宅项目应以此为标准，属于硬性的强制性规范，各地会基于《住宅项目规范》落实地方版本的新规则。第四代住宅则是好房子或高品质住宅的一种重要类型，也将受到约束。

　　曹晶晶认为，第四代住宅作为“好房子”或高品质住宅的一种重要类型，在满足新规要求的基础上，仍需根据南北方城市发展、环境气候、文化习俗等差异出台一些区域适应性政策，既通过国家标准规范安全与生态底线，又通过弹性政策释放地方创新空间。

　　曹晶晶还指出，“第四代住宅”对房企在建筑结构安全、节能技术、后期运维体系等环节提出了更高的要求，一定程度上增加了房企建安成本，对于符合要求的项目，可以进一步提升金融支持力度，激发房企创新动力。

　　严跃进也表示，“第四代住宅”的验房制度标准亟待建立，这不仅能够打破房产商在售卖过程中“自卖自夸”式的售楼陷阱，也为未来第四代住宅的行业标准做了具体规定，防止购房者入住后因房屋的设计和结构问题产生种种困扰。

　　多地积极支持第四代住宅发展

　　各地政府也在积极出台政策，为第四代住宅发展提供支持。

　　“近年来，多个城市发布了第四代住宅建筑规范或相关政策文件，主要内容是在公共绿化平台、空中花园面积占比、露台出挑尺寸限制、容积率计算规则等方面提出具体规范。”曹晶晶表示

　　2024年2月，苏州市吴江区资规局牵头起草了《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案(试行》，其中提出，立体生态住宅是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成“户户有花园、家家有庭院”的建筑模式，应用于7层及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套内空中花园、公共绿化平台。满足相关要求的套内空中花园、公共绿化平台可不纳入容积率、建筑间距、日照间距等的计算。

　　2024年3月，武汉市下发《关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知》，同时出台了《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则》，对阳台设计和空中花园设计提出了相关具体设计管理要求，推进了武汉第四代住宅的落地与发展。

　　2025年3月济南市发布了新修订的《济南市建筑工程容积率计算细则》。该政策明确鼓励房企建设第四代住宅，并对满足相关要求的户属空中花园给予容积率支持。

　　此外，北京、江苏昆山、长沙、重庆、郑州、厦门、成都、合肥、南京、贵阳等多个城市也都发布了相关的政策支持。

　　第四代住宅是今年各地在推进住宅项目规范中，纷纷探索和创新的住房产品。严跃进认为，结合好房子和高品质住房发展的新导向，第四代住宅的用地支持、土地规划、项目开发、产品交付等都会进入一个新阶段。

　　在严跃进看来，2025年是住房需求尤其是改善型需求积极释放的关键年。第四代住宅项目的市场认可程度会进一步提高，交易活跃度也会持续增强，其和其他高品质住宅一起，在丰富产品结构、促进消费升级等方面将持续发力，真正助力人民群众居住需求的品质提升。(作者：